Una volta conseguito il sospirato titolo di studio e incassato il primo stipendio, generalmente i giovani aspirano all’indipendenza. Una delle loro prime manifestazioni è la ricerca di una nuova casa per mettere su famiglia.
I criteri per la ricerca sono la distanza dai posti di lavoro, il prezzo, la posizione e la distanza dai genitori.
Ovviamente le sorprese evocate dal titolo non sono entusiasmanti. Sperando di non trovare grandi difetti strutturali, qui verranno sciorinate tutte le piccole carenze, manchevolezze, imprecisioni dovute a difetti di progettazione, fretta, pressapochismo e mancanza di cura e professionalità (almeno quelle nelle quali mi sono imbattuto).
Poichè gli argomenti sono molti, questo articolo sarà un “work in progress” pubblicato a più riprese ogni volta che un argomento avrà raggiunta una certa completezza.
L’acquisto della nuova casa
Se non si è ricchi di famiglia o si vuole dimostrare di essere autosufficienti, il primo passo è l’accensione del mutuo. Naturalmente non bisogna limitarsi a chiedere alla propria banca: più informazioni si raccolgono e meglio è.
Tasso fisso o variabile?
Questo è il primo dilemma. Il tasso fisso è superiore al variabile ma si ha la sicurezza di non aver sorprese e va bene per i deboli di cuore. Generalmente un mutuo dura parecchi anni e le oscillazioni dei tassi possono essere notevolissime.
In un momento in cui i tassi sono bassi, è facile lasciarsi convincere dall’idea di spendere meno con il variabile. Le banche stesse lo consigliano e ciò dovrebbe insospettire. Esse fanno prima il loro interesse e poi quello del cliente, sperando che coincidano.
Negli ultimi anni abbiamo avuto l’esempio di come mutui accesi in epoca di tassi bassi poi si siano rivalutati, creando problemi notevolissimi e costringendo a rinegoziarli, anche con interventi governativi. Una valida sintesi di come funzionano le cose si può trovare in questo articolo de “L’ECONOMIA PER TUTTI“
Un’analisi accurata del perché i mutui salgano insieme ai tassi d’interesse si può trovare anche su Morningstar .
Qualunque sia la scelta, è assolutamente necessario conoscere il valore del tasso pattuito prima di recarsi dal notaio. Nel caso il funzionario sia reticente e tenda a rimandare la conferma di questo parametro vitale (come è successo anche allo scrivente), è meglio cambiare banca. E’ utile fare una prima scrematura consultando Internet; uno fra i tanti siti disponibili è per esempio questo del “Sole 24 Ore“.
Le falde del tetto
La logica e il buonsenso suggeriscono che maggiore è la complessità del tetto, maggiore è la probabilità di avarie. Dal punto di vista teorico, la soluzione migliore per la nuova casa è una falda sola, orientata a sud per poter essere irraggiata completamente dal sole e sfruttare al meglio l’energia solare. La complessità è minima e la manutenzione facilitata; di contro diminuisce il volume abitabile.
Ovviamente un tetto a due falde sarà meno adatto per sfruttare i raggi del sole, in quanto una di esse non sarà ben orientata:
A quattro falde varierà in proporzione. E’ anche vero che il progresso avanza anche per i pannelli solari, quindi sarà opportuno raccogliere più informazioni possibili.
Se la nuova casa ha i tetti con falde sovrapposte.
La disposizione sovrapposta delle falde ha un’ottima resa estetica ma presenta alcune criticità. La falda superiore può oscurare quella sottostante e ridurre drasticamente l’efficienza di eventuali pannelli solari. Può anche facilitare il rifugio di volatili e favorire la nidificazione. E’ più complessa da costruire.
Di contro, offre un ottimo riparo alle unità esterne dei climatizzatori.
Se ci sono travi di legno sporgenti per il supporto del tetto, la loro superficie attirerà tortore, piccioni e altri volatili. E’ opportuno installare gli appositi dissuasori:
Generalmente ci si limita a depositare una striscia di silicone sulla quale si preme la base del dissuasore. Naturalmente, dopo qualche anno l’incollaggio cede e il dissuasore cade. E’ necessario l’utilizzo di almeno qualche chiodo per un fissaggio duraturo.
Un’occhiata sul tetto della nostra nuova casa.
E’ meglio fare una perlustrazione per verificare che non vi siano gravi difetti, in quanto le conseguenze possono essere spiacevoli.
A parte le tegole rotte, occorre evitare che cavi elettrici si trovino esposti all’esterno o, se non possibilie, almeno siano protetti accuratamente. Il sole e la grandine possono essere micidiali:
L’ideale sarebbe evitare questa disposizione, ma, nel caso fosse assolutamente necessario, oggi esisono materiali adatti a proteggere adeguatamente i cavi che sono esposti all’esterno.
Un’altra fonte di problemi sono i camini e gli sfiati delle cappe delle cucine. Una volta erano costruiti e installati senza tener conto della possibilità d’ingresso dei volatili, specialmente d’inverno, e della condensa dei fumi. Adesso esistono camini ben fatti, ma per quelli vecchia maniera, come questo:
è opportuno costruire una rete di protezione intorno o modificare i fori d’uscita in modo da impedirne l’accesso senza limitare l’uscita dei fumi. Stesso discorso per gli sfiati delle cucine o delle relative cappe:
In questo modo si evita una fine orribile per l’animale e un disagevole intervento da parte nostra.
I materiali di sostegno al tetto.
Travi, tavelle e tavelloni nella nuova casa possono essere in legno, cemento, laterizio e acciaio. Il cemento di buona qualità (che sarà argomento di un prossimo articolo) non dò grossi problemi per decenni. Il legno invece, come contraltare alla sua ottima resa estetica, presenta alcune problematiche:
- anche se il fornitore lo ha trattato e impregnato in profondità con fluidi protettivi, il legno deve essere periodicamente (15-20 anni) ripassato con vernice impregnante, eventualmente seguita da trasparente lucido od opaco come ulteriore protezione.
- con il trascorrere del tempo il legno è soggetto a ritiro, diminuisce leggeremente di volume e di conseguenza si creano delle fessure tra la parete in muratura e la trave. Da queste fessure possono passare aria fredda, polvere e insetti (anche pericolosi come vespe e calabroni). Per questo motivo occorre sigillarle con silicone, secondo la mia esperienza preferibilmente acetico: quello acrilico dopo qualche anno si crepa.
- se vi sono degli spazi fra le tegole e i listelli del soffitto, in essi possono annidarsi uccelli, topi e altri animali. I topi possono arrivare al tetto arrampicandosi lungo le grondaie. E’ opportuno riempire le cavità con materiale isolante (a parte lo spazio riservato alla ventilazione sotto le tegole).
Le condutture nascoste nella casa nuova….
Le condutture sono ovviamente quelle elettriche, idrauliche, del gas e del telefono. E’ molto utile conoscere il loro percorso specialmente quando sono nascoste all’interno dei muri, sotto il pavimento o interrate.
Le condutture dell’acqua.
L’acqua potabile è ovviamente d’importanza vitale. Se la perdita avviene all’interno della casa, la chiazza di umidità seguita dallo sviluppo di muffe indicherà l’area interessata. L’acqua viaggia velocemente e s’infiltra dovunque, per cui l’area potrebbe essere vasta; la conoscenza della disposizione dei tubi consente di velocizzare la ricerca e contribuisce a minimizzare il lavoro di scavo.
Se invece la perdita avviene all’esterno si possono verificare due casi, a seconda che la tubazione sia profonda o superficiale. In quest’ultimo caso, gli effetti della perdita risulteranno più visibili nel terreno, ma meno sotto una pavimentazione.
Perdite superficiali.
Scavando si arriva più o meno velocemente al punto in cui l’acqua fluisce dalla tubazione. Il motivo della rottura potrebbe essere dovuto alla crescita delle radici o, come in questo caso, nel fatto che il tubo non è stato adeguatamente protetto ma semplicemente ricoperto di cemento;
in questo modo, dopo alcuni anni, il conglomerato cementizio a causa dei movimenti relativi dei materiali, delle vibrazioni e dei deleteri “colpi d’ariete” ha provocato dei fori nel tubo, dovuti agli spigoli taglienti dei sassolini inglobati:
Questo non sarebbe successo se il tubo fosse stato deposto in un apposito scavo e protetto con sabbia, oppure inserito in una tubazione protettiva come questa:
Naturalmente, davanti a una casa finita non è facile capire come sono strutturate le condutture, a meno che non ci siano documenti o immagini che testimonino il lavoro svolto. Ad ogni modo, è sempre utile dare un’occhiata ai pozzetti: dalle loro aperture si può avere un’idea (parziale) di come stanno le cose.
Perdita profonda.
Nel caso di una tubazione interrata profondamente, è possibile che la perdita risulti invisibile anche a fronte di volumi elevatissimi e per tempi prolungati. L’acqua fluisce verso il basso e in superficie nulla segnala l’evento, tranne il contatore che gira vorticosamente anche quando tutte le utenze sono chiuse. Sotto questo stradello nulla lascia supporre che in circa un mese siano defluiti 2000 m3 di acqua e per questo motivo è utile un controllo periodico del contatore:
Se la lunghezza della conduttura è notevole, conviene intervallarla con valvole d’intercettazione all’interno di tombini. In questo modo si fraziona la lunghezza e il tempo della ricerca. Se non è stato fatto all’inizio, si può rimediare in proprio:
Il progresso tecnico per fortuna ha messo a disposizioni strumenti che permettono di evitare di scavare decine di metri di strada. Con la sonda si esplora una porzione di conduttura e si traccia il punto in cui è percepito il massimo segnale:
Si rimuovono le mattonelle, si scava e si arriva al punto cruciale. Qui sono comparse quattro condotte parallele prive di qualunque protezione:
Le tubazioni sono a contatto con pietre e sassi; le vibrazioni, i colpi d’ariete e il transito dei veicoli, provocano loro danni con il passare del tempo (in questo caso dopo oltre vent’anni):
L’acqua gorgogliava vigorosamente, ma le foto sono state fatte con il contatore chiuso. Ovviamente, la soluzione di questo problema è uguale a quella prospettata precedentemente.
L’impianto elettrico nella nuova casa.
Date per scontate documentazione, certificazioni, eccetera, non dovrebbero esserci grosse sorprese.
L’impianto di “messa a terra”
E di massima importanza in quanto dovrebbe impedire di folgorarsi. Di solito è costituito da un elettrodo infisso nel terreno seguendo precise normative. Se non si trova nella vicinanza della propria casa, è possibile che sia collegato a un elettrodo esterno “multiutenza”, come visibile in questo pozzetto:
L’impianto d’illuminazione nella nuova casa.
L’impianto più semplice del mondo consiste di un interruttore e una lampadina. Occorre però fare attenzione, in quanto la disposizione relativa di fase e neutro non è indifferente: l’interruttore (o il deviatore, come si vedrà successivamente) deve agire sul cavo che porta la fase per la maggior sicurezza:
Nel dubbio si può fare un controllo con il cercafase, per verificare che il codice dei colori sia stato seguito. Il codice dei colori è il seguente:
Lampada comandata da due punti luce.
Se ci sono più punti di accensione, il semplice interruttore non è più sufficiente. Nel caso di due punti occorre utilizzare una coppia di “deviatori”:
Nell’immagine precedente la fase non può arrivare alla lampadina, che quindi rimane spenta. Lo scatto di uno dei deviatori ne provoca l’accensione e un altro impulso successivo lo spegnimento.
Lampada comandata da più di due punti luce.
A partire da tre punti luce, nemmeno i deviatori sono sufficienti allo scopo: occorre introdurre l’invertitore che, come dice il nome, a seguito di un impulso inverte la polarità ai suoi capi. Esso si posiziona fra i due deviatori:
Immagini tratte da “npronline.tech”
Seguendo il percorso della fase, dalla prima immagine si ricava che un impulso dato a uno qualsiasi dei deviatori provocherà l’accensione della lampadina. Dalla seconda immagine si può notare che anche un impulso dato all’invertitore provoca lo stesso effetto.
Ogni aggiunta di un punto luce necessita un invertitore in più:
L’incremento dei punti luce aumenta la complessità dell’impianto, con possibilità di malfunzionamenti. Con cinque elementi come deviatori e invertitori, le possibilità sono 25 cioé 32 disposizioni possibili e la ricerca del guasto diventa più laboriosa.
Per semplificare le cose si può ricorrere al relé passo-passo: esso contiene una bobina che ad ogni impulso di corrente muove una camma che alternativamente apre e chiude un interruttore. E’ anche possibile utilizzare un circuito a bassa tensione per azionare la bobina. Questa figura è molto esplicativa:
Un relé può essere azionato da un numero indefinito di pulsanti e il numero e la potenza dei circuiti ad esso collegati hanno il solo limite della corrente che può essere supportata dai contatti.