Una volta conseguito il sospirato titolo di studio e incassato il primo stipendio, generalmente i giovani aspirano all’indipendenza. Una delle loro prime manifestazioni è la ricerca di una nuova casa per mettere su famiglia.
I criteri per la ricerca sono la distanza dai posti di lavoro, il prezzo, la posizione e la distanza dai genitori.
Ovviamente le sorprese evocate dal titolo non sono entusiasmanti. Sperando di non trovare grandi difetti strutturali, qui verranno sciorinate tutte le piccole carenze, manchevolezze, imprecisioni dovute a difetti di progettazione, fretta, pressapochismo e mancanza di cura e professionalità (almeno quelle nelle quali mi sono imbattuto).
Poichè gli argomenti sono molti, questo articolo sarà un “work in progress” pubblicato a più riprese ogni volta che un argomento avrà raggiunta una certa completezza.
L’acquisto della nuova casa
Se non si è ricchi di famiglia o si vuole dimostrare di essere autosufficienti, il primo passo è l’accensione del mutuo. Naturalmente non bisogna limitarsi a chiedere alla propria banca: più informazioni si raccolgono e meglio è.
Tasso fisso o variabile?
Questo è il primo dilemma. Il tasso fisso è superiore al variabile ma si ha la sicurezza di non aver sorprese e va bene per i deboli di cuore. Generalmente un mutuo dura parecchi anni e le oscillazioni dei tassi possono essere notevolissime.
In un momento in cui i tassi sono bassi, è facile lasciarsi convincere dall’idea di spendere meno con il variabile. Le banche stesse lo consigliano e ciò dovrebbe insospettire. Esse fanno prima il loro interesse e poi quello del cliente, sperando che coincidano.
Negli ultimi anni abbiamo avuto l’esempio di come mutui accesi in epoca di tassi bassi poi si siano rivalutati, creando problemi notevolissimi e costringendo a rinegoziarli, anche con interventi governativi. Una valida sintesi di come funzionano le cose si può trovare in questo articolo de “L’ECONOMIA PER TUTTI“
Un’analisi accurata del perché i mutui salgano insieme ai tassi d’interesse si può trovare anche su Morningstar .
Qualunque sia la scelta, è assolutamente necessario conoscere il valore del tasso pattuito prima di recarsi dal notaio. Nel caso il funzionario sia reticente e tenda a rimandare la conferma di questo parametro vitale (come è successo anche allo scrivente), è meglio cambiare banca. E’ utile fare una prima scrematura consultando Internet; uno fra i tanti siti disponibili è per esempio questo del “Sole 24 Ore“.
Le falde del tetto
La logica e il buonsenso suggeriscono che maggiore è la complessità del tetto, maggiore è la probabilità di avarie. Dal punto di vista teorico, la soluzione migliore per la nuova casa è una falda sola, orientata a sud per poter essere irraggiata completamente dal sole e sfruttare al meglio l’energia solare. La complessità è minima e la manutenzione facilitata; di contro diminuisce il volume abitabile.
Ovviamente un tetto a due falde sarà meno adatto per sfruttare i raggi del sole, in quanto una di esse non sarà ben orientata:
A quattro falde varierà in proporzione. E’ anche vero che il progresso avanza anche per i pannelli solari, quindi sarà opportuno raccogliere più informazioni possibili.
Se la nuova casa ha i tetti con falde sovrapposte.
La disposizione sovrapposta delle falde ha un’ottima resa estetica ma presenta alcune criticità. La falda superiore può oscurare quella sottostante e ridurre drasticamente l’efficienza di eventuali pannelli solari. Può anche facilitare il rifugio di volatili e favorire la nidificazione. E’ più complessa da costruire.
Di contro, offre un ottimo riparo alle unità esterne dei climatizzatori.
Se ci sono travi di legno sporgenti per il supporto del tetto, la loro superficie attirerà tortore, piccioni e altri volatili. E’ opportuno installare gli appositi dissuasori:
Generalmente ci si limita a depositare una striscia di silicone sulla quale si preme la base del dissuasore. Naturalmente, dopo qualche anno l’incollaggio cede e il dissuasore cade. E’ necessario l’utilizzo di almeno qualche chiodo per un fissaggio duraturo.
Un’occhiata sul tetto della nostra nuova casa.
E’ meglio fare una perlustrazione per verificare che non vi siano gravi difetti, in quanto le conseguenze possono essere spiacevoli.
A parte le tegole rotte, occorre evitare che cavi elettrici si trovino esposti all’esterno o, se non possibilie, almeno siano protetti accuratamente. Il sole e la grandine possono essere micidiali:
L’ideale sarebbe evitare questa disposizione, ma, nel caso fosse assolutamente necessario, oggi esisono materiali adatti a proteggere adeguatamente i cavi che sono esposti all’esterno.
Un’altra fonte di problemi sono i camini e gli sfiati delle cappe delle cucine. Una volta erano costruiti e installati senza tener conto della possibilità d’ingresso dei volatili, specialmente d’inverno, e della condensa dei fumi. Adesso esistono camini ben fatti, ma per quelli vecchia maniera, come questo:
è opportuno costruire una rete di protezione intorno o modificare i fori d’uscita in modo da impedirne l’accesso senza limitare l’uscita dei fumi. Stesso discorso per gli sfiati delle cucine o delle relative cappe:
In questo modo si evita una fine orribile per l’animale e un disagevole intervento da parte nostra.
I materiali di sostegno al tetto.
Travi, tavelle e tavelloni nella nuova casa possono essere in legno, cemento, laterizio e acciaio. Il cemento di buona qualità (che sarà argomento di un prossimo articolo) non dò grossi problemi per decenni. Il legno invece, come contraltare alla sua ottima resa estetica, presenta alcune problematiche:
- anche se il fornitore lo ha trattato e impregnato in profondità con fluidi protettivi, il legno deve essere periodicamente (15-20 anni) ripassato con vernice impregnante, eventualmente seguita da trasparente lucido od opaco come ulteriore protezione.
- con il trascorrere del tempo il legno è soggetto a ritiro, diminuisce leggeremente di volume e di conseguenza si creano delle fessure tra la parete in muratura e la trave. Da queste fessure possono passare aria fredda, polvere e insetti (anche pericolosi come vespe e calabroni). Per questo motivo occorre sigillarle con silicone, secondo la mia esperienza preferibilmente acetico: quello acrilico dopo qualche anno si crepa.
- se vi sono degli spazi fra le tegole e i listelli del soffitto, in essi possono annidarsi uccelli, topi e altri animali. I topi possono arrivare al tetto arrampicandosi lungo le grondaie. E’ opportuno riempire le cavità con materiale isolante (a parte lo spazio riservato alla ventilazione sotto le tegole).
Le condutture nascoste nella casa nuova….
Le condutture sono ovviamente quelle elettriche, idrauliche, del gas e del telefono. E’ molto utile conoscere il loro percorso specialmente quando sono nascoste all’interno dei muri, sotto il pavimento o interrate.
Le condutture dell’acqua.
L’acqua potabile è ovviamente d’importanza vitale. Se la perdita avviene all’interno della casa, la chiazza di umidità seguita dallo sviluppo di muffe indicherà l’area interessata. L’acqua viaggia velocemente e s’infiltra dovunque, per cui l’area potrebbe essere vasta; la conoscenza della disposizione dei tubi consente di velocizzare la ricerca e contribuisce a minimizzare il lavoro di scavo.
Se invece la perdita avviene all’esterno si possono verificare due casi, a seconda che la tubazione sia profonda o superficiale. In quest’ultimo caso, gli effetti della perdita risulteranno più visibili nel terreno, ma meno sotto una pavimentazione.
Perdite superficiali.
Scavando si arriva più o meno velocemente al punto in cui l’acqua fluisce dalla tubazione. Il motivo della rottura potrebbe essere dovuto alla crescita delle radici o, come in questo caso, nel fatto che il tubo non è stato adeguatamente protetto ma semplicemente ricoperto di cemento;
in questo modo, dopo alcuni anni, il conglomerato cementizio a causa dei movimenti relativi dei materiali, delle vibrazioni e dei deleteri “colpi d’ariete” ha provocato dei fori nel tubo, dovuti agli spigoli taglienti dei sassolini inglobati:
Questo non sarebbe successo se il tubo fosse stato deposto in un apposito scavo e protetto con sabbia, oppure inserito in una tubazione protettiva come questa:
Naturalmente, davanti a una casa finita non è facile capire come sono strutturate le condutture, a meno che non ci siano documenti o immagini che testimonino il lavoro svolto. Ad ogni modo, è sempre utile dare un’occhiata ai pozzetti: dalle loro aperture si può avere un’idea (parziale) di come stanno le cose.
Perdita profonda.
Nel caso di una tubazione interrata profondamente, è possibile che la perdita risulti invisibile anche a fronte di volumi elevatissimi e per tempi prolungati. L’acqua fluisce verso il basso e in superficie nulla segnala l’evento, tranne il contatore che gira vorticosamente anche quando tutte le utenze sono chiuse. Sotto questo stradello nulla lascia supporre che in circa un mese siano defluiti 2000 m3 di acqua e per questo motivo è utile un controllo periodico del contatore:
Se la lunghezza della conduttura è notevole, conviene intervallarla con valvole d’intercettazione all’interno di tombini. In questo modo si fraziona la lunghezza e il tempo della ricerca. Se non è stato fatto all’inizio, si può rimediare in proprio:
Il progresso tecnico per fortuna ha messo a disposizioni strumenti che permettono di evitare di scavare decine di metri di strada. Con la sonda si esplora una porzione di conduttura e si traccia il punto in cui è percepito il massimo segnale:
Si rimuovono le mattonelle, si scava e si arriva al punto cruciale. Qui sono comparse quattro condotte parallele prive di qualunque protezione:
Le tubazioni sono a contatto con pietre e sassi; le vibrazioni, i colpi d’ariete e il transito dei veicoli, provocano loro danni con il passare del tempo (in questo caso dopo oltre vent’anni):
L’acqua gorgogliava vigorosamente, ma le foto sono state fatte con il contatore chiuso. Ovviamente, la soluzione di questo problema è uguale a quella prospettata precedentemente.
Per saperne di più sul colpo d’ariete:
https://www.impianto.it/cause-ed-effetti-del-colpo-dariete/
https://it.wikipedia.org/wiki/Colpo_d%27ariete
https://www.csasrl.it/it/servizi/analisi-e-prevenzione-del-colpo-dariete
L’impianto elettrico nella nuova casa.
Date per scontate documentazione, certificazioni, eccetera, non dovrebbero esserci grosse sorprese.
L’impianto di “messa a terra”
E di massima importanza in quanto dovrebbe impedire di folgorarsi. Di solito è costituito da un elettrodo infisso nel terreno seguendo precise normative. Se non si trova nella vicinanza della propria casa, è possibile che sia collegato a un elettrodo esterno “multiutenza”, come visibile in questo pozzetto:
L’impianto d’illuminazione nella nuova casa.
L’impianto più semplice del mondo consiste di un interruttore e una lampadina. Occorre però fare attenzione, in quanto la disposizione relativa di fase e neutro non è indifferente: l’interruttore (o il deviatore, come si vedrà successivamente) deve agire sul cavo che porta la fase per la maggior sicurezza:
Nel dubbio si può fare un controllo con il cercafase, per verificare che il codice dei colori sia stato seguito. Il codice dei colori è il seguente:
Lampada comandata da due punti luce.
Se ci sono più punti di accensione, il semplice interruttore non è più sufficiente. Nel caso di due punti occorre utilizzare una coppia di “deviatori“:
Nell’immagine precedente la fase non può arrivare alla lampadina, che quindi rimane spenta. Lo scatto di uno dei deviatori ne provoca l’accensione e un altro impulso successivo lo spegnimento.
Lampada comandata da più di due punti luce.
A partire da tre punti luce, nemmeno i deviatori sono sufficienti allo scopo: occorre introdurre l’invertitore che, come dice il nome, a seguito di un impulso inverte la polarità ai suoi capi. Esso si posiziona fra i due deviatori:
Immagini tratte da “npronline.tech”
Seguendo il percorso della fase, dalla prima immagine si ricava che un impulso dato a uno qualsiasi dei deviatori provocherà l’accensione della lampadina. Dalla seconda immagine si può notare che anche un impulso dato all’invertitore provoca lo stesso effetto.
Ogni aggiunta di un punto luce necessita un invertitore in più:
L’incremento dei punti luce aumenta la complessità dell’impianto, con possibilità di malfunzionamenti. Con cinque elementi come deviatori e invertitori, le possibilità sono 25 cioé 32 disposizioni possibili e la ricerca del guasto diventa un po’ più laboriosa, ma non di tanto: si esaminano in primis gli interruttori che saltuariamente non accendono la luce. Se non ci sono cavi rotti o staccati, probabilmente saranno dei deviatori al posto degli invertitori.
Per semplificare le cose si può ricorrere al relé passo-passo: esso contiene una bobina che ad ogni impulso di corrente muove una camma che alternativamente apre e chiude un interruttore. E’ anche possibile utilizzare un circuito a bassa tensione per azionare la bobina. Questa figura è molto esplicativa:
Un relé può essere azionato da un numero indefinito di pulsanti e il numero e la potenza dei circuiti ad esso collegati hanno il solo limite della corrente che può essere supportata dai contatti.
Le finestre della nuova casa.
Le differenze fra gli scuri e le persiane
Le finestre di casa, sia quelle esterne che quelle interne, sono importantissime in quanto consentono l’illuminazione e l’aerazione dei locali. Quest’ultima è vitale ed è favorita dal sistema di apertura dei serramenti.
Parlando di porte e finestre, la differenza tra infissi e serramenti può non essere molto chiara, e si possono confondere i termini. Si tratta di due elementi complementari di una stessa struttura, molto diversi e indispensabili per completare un immobile, sia sotto l’aspetto estetico che tecnico e funzionale. Si definisce infisso la parte fissa della struttura, mentre il serramento è la parte mobile: l’accostamento di questi due elementi costituisce quello che viene definito comunemente un sistema di chiusura.
L’infisso è la struttura rigida che viene fissata alla parete utilizzando tasselli o viti metalliche; oppure può essere un controtelaio in laterizio. Gli infissi rimangono ancorati al riquadro della finestra o della porta finestra, e ad essi vanno ad applicarsi i serramenti. cioè le strutture mobili che servono a chiudere le aperture lasciate nei fabbricati per uso d’ingresso o per lasciar passare aria e luce.
I serramenti possono essere costruiti con diversi materiali, come PVC, Alluminio e legno. In funzione dei vani a cui sono destinati si distinguono in serramenti interni ed esterni. Questi ultimi possono essere di due tipi: persiane e scuri,
Le Persiane
Le finestre persiane sono realizzate da un telaio fisso, un telaio mobile e uno schermo. Quest’ultimo è costituito da lamelle trasversali il cui obiettivo è quello di regolare il passaggio dei raggi solari senza impedire l’areazione dell’ambiente.
Gli Scuri della nuova casa
Gli scuri servono a coprire l’esterno di una finestra o di una porta finestra, proteggendola dall’azione degli agenti atmo -sferici e dalle intrusioni esterne di qualsiasi genere.
Essi possono essere costituiti da un pezzo di legno unico oppure da più pezzi di doghe accostate una a fianco all’altra, messi insieme tra di loro in ordine verticale, impedendo alla luce di penetrare negli spazi interni. Lo scuro è realizzato sia con telaio ad anta complanare interna oppure esterna. In alcuni casi può essere realizzato con cardini a muro a scomparsa.
La manutenzione degli scuri
In questo articolo si tratteranno solo gli scuri in legno, materiale naturale e piacevole alla vista, molto utilizzato e adatto a diverse esigenze. Necessita però, rispetto ad altri materiali, di maggiore manutenzione. Come ogni tipo di serramenti, quelli in legno richiedono due tipi di manutenzione: una preventiva, per aumentarne la durata e mantenerne l’efficienza, e una correttiva, nel caso in cui l’infisso presenti guasti o danni riparabili. Per i fornitori la verniciatura è un’operazione da eseguire preferibilmente ogni due o tre anni per garantire una buona condizione e un’efficienza sicura. La cadenza con la quale va eseguita è stabilita in base all’esposizione ai raggi solari, all’umidità, alla salsedine e tanti altri fattori che ne determinano il logoramento. Per capire quando è opportuno intervenire, è sufficiente controllare se la vernice ha perso lucentezza e pare ruvida al tatto o . Con un lavoro molto accurato è possibile allungare l’intervallo fra un trattamento e l’altro anche di diversi anni.
Gli effetti degli agenti atmosferici e degli organismi viventi
Poiché il legno è un materiale organico, esso è soggetto agli attacchi di diversi elementi:
- Pioggia e umidità: l’acqua, entrando nelle venature del legno, forma delle piccole crepe e sviluppa un degrado del supporto. Se la pioggia è acida, incide chimicamente sul serramento e favorisce il dilavamento del film di vernice applicata.
- Alta temperatura: causa l’indurimento delle vernici e, di conseguenza, impedisce loro di adattarsi ai movimenti del legno dovuti a dilatazione o contrazione. Accade spesso nelle finestre e nelle porte esposte al sole.
- Raggi ultravioletti: in seguito a una lunga esposizione, causano danni alla struttura del legno e sui rivestimenti, spesso decolorandoli o irrigidendoli. La loro azione può essere annullata da vernici protettive con componenti anti-UV.
- Insetti: i tarli e le termiti sono le cause principali di fori nella superficie o nella parte interna del legno; da essi derivano gravi danni, talvolta anche la distruzione di alcuni elementi.
- Funghi: soprattutto negli ambienti a elevata umidità, possono produrre gravi forme di marcescenza difficilmente trattabili.
Manutenzione preventiva
La manutenzione preventiva si basa fondamentalmente su una buona pulizia. Essa riguarda:
- Telaio: è il primo componente da sottoporre ad una pulizia sistematica, preferibilmente all’inizio di ogni stagione, per eliminare i residui di piogge e di smog. È eseguibile utilizzando delle spazzole morbide, uno straccio pulito e un detergente per il legno. In caso si presentino delle piccole spaccature nella vernice, è opportuno apportare un ritocco. Inoltre, è fortemente sconsigliato l’utilizzo di alcool o detergenti aggressivi.
- Ferramenta: a causa dei numerosi movimenti meccanici ai quali è sottoposta, è consigliabile lubrificarla con una minima quantità di olio o vaselina almeno ogni sei mesi. In questo modo, le cerniere, le maniglie e le aste, saranno meno soggette a malfunzionamento e ossidazione.
- Guarnizioni: costituiscono un elemento delicato, soggetto a indurimento a causa dell’alta temperatura. Per evitarne l’usura e continuare a garantire una corretta tenuta dell’aria, si consiglia una pulizia stagionale, in modo da liberarle da corpi estranei e polvere. In caso di irrigidimento rimediabile, è possibile ammorbidire il materiale di cui è composta la guarnizione, lubrificandolo con una pezzuola o un bastoncino ovattato (cotton-fioc) imbevuto di spray siliconico. Durante questa operazione, è importante evitare il contatto diretto del silicone con il legno, in quanto ostacolerebbe l’assorbimento dell’impregnante.
Ulteriori problematiche relative a trattamenti precedentemente effettuati o alla natura del legno stesso.
- Formazione di gocce di resina: alcune essenze, come pino o abete, possono contenere abbondanti quantitativi. di resina. Con il riscaldamento da parte del sole, essa diventa più fluida e tende a fuoriuscire, generando delle goccioline appiccicose sopra il film di vernice. È possibile eliminarla quando è appena fuoriuscita, e quindi ancora liquida, asportando la goccia con una spatolina di metallo. Si procede dunque pulendo la superficie con un prodotto specifico. Se è indurita, si può asportare con la carta vetrata nel corso della manutenzione correttiva.
- Formazione di macchie opalescenti: causate dalla presenza di acqua sulla superficie appena verniciata. Il fenomeno deriva dalla capacità, da parte di una speciale resina applicata sul telaio, di consentire gli scambi di umidità tra legno e ambiente. La macchia indica dunque la presenza di gocce d’acqua ma, appena queste si asciugano, la pellicola di resina tornerà trasparente come prima senza aver subito alterazioni alle sua qualità prestazionali.
Manutenzione correttiva
Se i serramenti si presentano molto danneggiati, con screpolature, ammaccature ed esfoliazione della vernice, allora occorre una manutenzione correttiva.
Essa prevede un trattamento rigenerativo degli strati protettivi del legno e un loro rinnovo mediante riverniciatura totale del telaio. Si possono usare due metodi, uno più rapido e superficiale e un altro più approfondito.
Primo metodo
Per prima cosa si pulisce accuratamente la superficie rimuovendo polvere e detriti con pennello e uno straccio, poi si procede con la rimozione delle incrostazioni di sporco e degli strati di verniciature esfoliate precedenti mediante carta abrasiva di diversa grana:
In funzione delle condizioni e della natura della superficie da levigare, difficilmente si ottiene l’effetto desiderato in un’unica operazione. Il più delle volte, è necessario iniziare con un abrasivo medio o grosso e completare il lavoro con una grana più fine.
- grossa (da 50 a 60): per fondi molto graffiati, sporchi o con marcate imperfezioni nelle tinteggiature e nelle vernici.
- media (da 80 a 100): per superfici con difetti e imperfezioni meno accentuate.
- medio-fine o fine (da 120 a 150): carteggiatura finale o intermedia prima di applicare l’impregnante.
- fine o molto fine (da 180 a 240): carteggiatura finale tra due mani di tinta o di vernice.
In questo processo è importante non compromettere il colore sottostante e lasciare le tracce di verniciatura rimaste ben aderenti.
Impregnante
Successivamente, per ravvivare il legno scoperto, si pulisce la superficie con aria compressa e con un panno umido; poi si applica una vernice impregnante della tonalità preferita (preferibilmente e se possibile a base solvente) con un pennello a setole morbide e asciugando poco dopo con uno strofinaccio asciutto. In questo modo l’impregnante è trattenuto solo dal legno scoperto ed é rimosso dalle zone nelle quali la vecchia vernice è ben aderente. Così facendo, il legno s’iscurisce solo nelle aree scoperte e si ripristina l’uniformità cromatica dell’anta. È consigliabile dare almeno un paio di mani, a distanza di ventiquattro ore tra una e l’altra. In questo modo il solvente ha il tempo di evaporare, la vernice si asciuga e si evita la formazione di grumi. Prima della seconda mano è consigliabile dare una leggera passata di cartavetrata fine per irruvidire la superficie e renderla capace di ancorare meglio la mano successiva.
Trasparente
Completato il trattamento con l’impregnante, occorre proteggere il legno con almeno due mani di trasparente, opaco o lucido, secondo le preferenze. E’ preferibile che sia resistente ai raggi UV. Naturalmente il tempo, il sole e le intemperie dopo alcuni anni opacizzeranno anche la finitura lucida. La finestra della figura sottostante ha ricevuto due mani d’impregnante e tre mani di trasparente lucido. La foto mostra le sue condizioni attuali dopo una decina di anni. Sono buone in quanto è posta in una posizione riparata da luce e acqua, ma l’aspetto lucido è ormai svanito.
Anche le mani di trasparente devono essere date a distanza di ventiquattrore l’una dall’altra e precedute da una leggera passata di carta vetrata fine per irruvidire la superficie, seguita dalla pulizia dei residui. La ferramenta ovviamente va trattata con procedure e materiali adatti per metalli.
Secondo metodo
Si tratta di un lavoro più impegnativo. Oltre alla rimozione degli scuri e allo spazio per lavorarci, occorre anche pensare alla necessaria aerazione, visto che si produce tantissima polvere. Si procede con l’asportazione totale degli strati di vernice tramite levigatura manuale (molto faticosa) o con una levigatrice elettrica, partendo con carta abrasiva a grana grossa (attenzione a non creare solchi) seguita da grana media e fine. Dopo un’accurata pulizia con aria compressa e strofinacci, si passa a stendere le mani d’impregnante della tonalità desiderata. Più mani si danno, più la tonalità del legno diventa scura. In seguito si danno due o più mani di trasparente opaco o lucido.
Conclusioni: Se si vuole evitare il degrado delle finestre, è necessario assicurare una periodica cura del legno. Più il trattamento è approfondito, maggiore sarà l’intervallo fra una verniciatura e l’altra. Purtroppo esiste una variabile indipendente che è la quantità di resina contenuta all’interno. Essa, affiorando, rovinerà localmente il lavoro ma si è già visto come tamponare il problema.